ROI alquiler temporal: Bariloche, Mar del Plata y CABA

Dónde está el mejor ROI, en serio

Si querés una respuesta corta, acá va: no existe una ciudad que gane siempre. Pero sí hay una jerarquía bastante clara según lo que estés buscando.

Tesis: Bariloche suele dar el mejor potencial de retorno bruto por tarifa; CABA gana en estabilidad de ocupación; Mar del Plata tiene más volumen, pero también más estacionalidad y un margen más frágil.

La trampa es mirar solo la tarifa por noche y llamarlo “rentabilidad”. Eso es mitad verdad y mitad autoengaño. El ROI real aparece cuando cruzás ocupación, precio promedio, cantidad de oferta, estacionalidad, costos operativos y regulación.

La comparación que importa no es quién cobra más por noche: es quién deja mejor resultado cuando cerrás todos los números.

Qué medimos cuando hablamos de ROI

Para no mezclar peras con manzanas, acá uso una lectura de ROI bruto apoyada en datos de mercado. No es el ROI neto final, porque para eso faltan precio de compra, impuestos, limpieza, mantenimiento, comisión de plataforma y costo de capital.

Los indicadores que sí sirven para comparar ciudades son estos:

• Ocupación: qué tanto se vende la unidad
• ADR: tarifa diaria promedio
• RevPAR: ingreso por noche disponible
• Tamaño del mercado: cuánta oferta compite con vos
• Regulación: cuánto te complica operar y sostener el negocio

Dato útil: si una ciudad parece “más rentable” pero tiene más fricción operativa, más regulación o más vacancia, ese ROI se te puede evaporar rápido.

La foto de mercado: Bariloche, Mar del Plata y CABA

Acá está la comparación que te importa. Los tres mercados tienen lógica propia, pero no rinden igual.

Ciudad	Listings	Revenue anual	Ocupación	ADR	RevPAR	Lectura rápida
Bariloche	5.963	USD 9,2K	51%	USD 97,6	USD 45,7	Mejor retorno bruto por tarifa
Mar del Plata	9.799	USD 4,8K	45%	USD 81,3	USD 34,9	Más volumen, más estacionalidad
CABA	40.121	USD 7,8K	64%	USD 60,5	USD 34,9	Más ocupación y demanda más estable

Qué te dice esa tabla

• Bariloche tiene el mejor combo de tarifa y RevPAR. No es casualidad: el mercado es más chico, la demanda turística es fuerte y el ticket por noche aguanta mejor.
• CABA tiene la ocupación más alta y el mercado más grande. El problema es que eso no siempre se traduce en mejor margen neto, porque la competencia es brutal y la regulación importa más que en otras plazas.
• Mar del Plata queda más abajo en los tres indicadores. No significa que no sirva; significa que el negocio depende mucho más de comprar barato, operar bien y sobrevivir a la estacionalidad.

La verdad incómoda: un mercado con más ocupación no necesariamente deja más plata. Si la tarifa es baja y la competencia te aprieta, la ocupación sola no te salva.

Bariloche: el mejor potencial bruto, pero no para improvisar

Bariloche aparece como el caso más atractivo si mirás retorno bruto. Tiene una tarifa media alta, buena ocupación y un mercado que, aunque no es chico, tampoco está tan saturado como CABA.

En AirDNA, Bariloche muestra:

• Market Score: 80
• Revenue anual: USD 9,2K
• Ocupación: 51%
• ADR: USD 97,6
• RevPAR: USD 45,7
• Listings: 5.963

Eso te deja una lectura bastante clara: si la propiedad está bien ubicada y bien presentada, Bariloche puede darte el mejor equilibrio entre tarifa y ocupación de los tres mercados.

Pero hay una condición: estacionalidad. Si comprás o montás una unidad pensando que todos los meses van a rendir igual, te equivocaste de ciudad.

Bariloche funciona mejor cuando:

• la unidad está cerca de la demanda turística real,
• el equipamiento acompaña el ticket,
• y no dependés de llenar todo con precios de liquidación.

Mar del Plata: mucho movimiento, pero el número final es más fino

Mar del Plata tiene una ventaja obvia: volumen. Hay mercado, hay flujo, hay turismo conocido y hay una marca de destino que todo el mundo entiende.

Pero el dato duro es menos amable:

• Market Score: 60
• Revenue anual: USD 4,8K
• Ocupación: 45%
• ADR: USD 81,3
• RevPAR: USD 34,9
• Listings: 9.799

Acá el negocio no gana por glamour. Gana si comprás bien, si tenés costos controlados y si entendés que el calendario manda.

Mar del Plata tiene picos fuertes y valles igual de fuertes. Entonces el problema no es solo cuánto cobra una noche en enero. El problema real es cuántas noches buenas te quedan en el año y cuánto te cuesta sostener el activo cuando no hay temporada.

Error común: comprar en una ciudad de temporada fuerte y asumir que el promedio anual va a parecerse al pico de verano. No. El promedio anual te baja el ego y te muestra la verdad.

Mar del Plata puede ser buena si:

• comprás a un valor muy competitivo,
• tenés una unidad chica y fácil de operar,
• y te bancás una lógica más estacional que urbana.

CABA: la ocupación más alta, pero no te regala el margen

CABA juega distinto. Es el mercado más grande de los tres y también el más competitivo.

AirDNA muestra para Buenos Aires:

• Market Score: 96
• Revenue anual: USD 7,8K
• Ocupación: 64%
• ADR: USD 60,5
• RevPAR: USD 34,9
• Listings: 40.121

En puro volumen de demanda, CABA es muy fuerte. Además, la ciudad concentra buena parte del turismo no residente en los datos hoteleros del INDEC, y eso sostiene la lógica de negocio durante más meses del año que una plaza puramente estacional.

En la encuesta de ocupación hotelera de noviembre de 2025, CABA concentró 23,6% de las pernoctaciones nacionales, y en mayo de 2025 lideró entre los viajeros hospedados con 303.251. Eso no es un dato de alquiler temporal puro, pero sí una señal de demanda estructural.

Ahora, la otra mitad de la historia es la regulación. Para operar alquiler temporario turístico en CABA, el registro es obligatorio y gratuito ante el Gobierno de la Ciudad.

Eso cambia el análisis porque el ROI de CABA no depende solo del mercado: depende también de cuánto fricción operativa tengas para entrar, mantenerte y escalar.

CABA conviene más cuando:

• querés una ocupación más estable,
• tenés una unidad muy bien ubicada,
• y podés operar con orden regulatorio y buen control de costos.

Entonces, ¿qué ciudad gana?

Si me obligás a elegir, mi lectura es esta:

1. Mejor ROI bruto: Bariloche

Gana por ADR y RevPAR. Es la mejor combinación si querés que cada noche deje más dinero.

2. Mejor estabilidad de ocupación: CABA

Gana por demanda y por consistencia anual. Pero la competencia y la regulación te piden más disciplina.

3. Mejor apuesta de volumen estacional: Mar del Plata

Puede funcionar, pero es la plaza más sensible al precio de compra y a la estacionalidad. Si comprás caro, te castiga.

Mi postura: si buscás retorno bruto y sabés operar, Bariloche es la mejor jugada. Si priorizás ocupación y resiliencia, CABA. Si vas a Mar del Plata, hacelo solo con un precio de entrada muy bien comprado.

Cómo decidir sin chamuyo

No elijas la ciudad por simpatía. Elegila por este orden:

1. Precio de entrada
2. Ocupación esperada
3. ADR posible
4. Costos operativos
5. Regulación local
6. Capacidad real de gestión

Si una plaza te gusta pero no te cierra en costos, no es una oportunidad: es una fantasía con vista al mar.

Cierre

Bariloche, Mar del Plata y CABA no compiten en el mismo campeonato. Bariloche juega a la tarifa, CABA a la ocupación y Mar del Plata al volumen estacional.

La clave no es preguntarte “qué ciudad rinde más” en abstracto. La pregunta correcta es esta:

¿Qué ciudad te deja mejor ROI con tu presupuesto, tu tolerancia al riesgo y tu capacidad de operar bien?

Si respondés eso con honestidad, dejás de comprar relatos y empezás a comprar negocio.

Fuentes

• AirDNA MarketMinder — San Carlos de Bariloche — ocupación, ADR, RevPAR, revenue y tamaño de mercado.
• AirDNA MarketMinder — Mar del Plata — ocupación, ADR, RevPAR, revenue y tamaño de mercado.
• AirDNA MarketMinder — Buenos Aires, CABA — ocupación, ADR, RevPAR, revenue y tamaño de mercado.
• Alquileres Temporarios Turísticos — Turismo Buenos Aires — registro obligatorio y gratuito en CABA.
• Encuesta de ocupación hotelera — INDEC, enero 2025 — benchmark de demanda turística y estacionalidad.
• Encuesta de ocupación hotelera — INDEC, mayo 2025 — referencia de demanda fuera del pico estacional.
• Encuesta de ocupación hotelera — INDEC, noviembre 2025 — referencia de cierre de año y peso de CABA/Patagonia.
• Estadísticas Turísticas — Municipalidad de Bariloche — contexto local y evolución del destino.